Flat Pertama Ada di Menteng, Co-Housing Jadi Solusi Perumahan Modern?

Melansir dari BBC News Indonesia, rumah flat di Menteng ini menjadi yang pertama di Indonesia yang dibangun dan dikelola langsung oleh koperasi perumahan. Hunian ini mulai dibangun pada 2023, dan model serupa rencananya akan direplikasi di sejumlah titik lain di Jakarta.

Dari luar, bangunan empat lantai ini tampak modern dan terbuka, tanpa tembok tinggi yang menghalangi pandangan atau memberi kesan eksklusif. Pepohonan rindang di sekelilingnya pun menciptakan suasana asri dan nyaman, tampak kontras dengan hiruk-pikuk kota yang mengelilinginya.

Letaknya pun sangat strategis, hanya sekitar 15 menit berjalan kaki dari Bundaran HI, lho! Akses transportasi publik pun sangat memadai. Rumah flat ini berada dalam jangkauan stasiun KRL, stasiun MRT, hingga halte TransJakarta, semuanya dapat diakses hanya dengan berjalan kaki beberapa menit.

Menariknya, biaya pembangunan yang ditanggung bersama oleh para warga kelas menengah tersebut jauh lebih terjangkau dibandingkan harga properti rata-rata di kawasan Menteng. Seperti yang diketahui, nilai tanah di kawasan ini bisa menembus angka Rp100 juta per meter persegi. Tak heran, harga jual properti di Menteng pun melambung tinggi, mulai dari belasan hingga ratusan miliar rupiah.

Rumah flat memiliki definisi sebagai hunian tapak maksimal empat lantai yang dapat dihuni oleh beberapa keluarga, sebagaimana diatur dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 31 Tahun 2022 tentang RDTR. Regulasi ini membuka jalan bagi pengembangan rumah flat di ibu kota, yang sebelumnya dianggap ilegal.

Konsep ini telah lama diadvokasi oleh Rujak Center for Urban Studies sebagai solusi berkelanjutan atas krisis perumahan, dengan menekankan bahwa peningkatan kepadatan kota tak harus melalui apartemen tinggi berorientasi komersial, melainkan hunian kolektif yang tetap manusiawi.

Gagasan rumah flat Menteng dipelopori oleh arsitek sekaligus aktivis Marco Kusumawijaya. Ia memanfaatkan tanah seluas 280 meter miliknya yang berstatus verponding sejak akhir 1990-an, dan kemudian ditebus menjadi hak milik. Terinspirasi dari pengelolaan koperasi di Kampung Susun Akuarium, Marco menginisiasi pembangunan rumah flat bersama lima keluarga lainnya.

Mereka membentuk koperasi, menyusun perjanjian bersama, dan membangun hunian empat lantai yang mulai dihuni awal 2025. Tanpa melibatkan pengembang besar atau bantuan pemerintah, rumah flat di Menteng menjadi proyek mandiri berbasis kolektivitas warga.

Pengelolaan koperasi ini menjadi kunci terjangkaunya harga unit. Selain sebagai badan hukum, koperasi bisa menjadi ruang diskusi antaranggota dan memberi mereka kendali atas keputusan bersama.

Rumah flat di Menteng dibangun dengan skema sewa tanah jangka panjang selama 70 tahun dari Marco Kusumawijaya selaku pemilik lahan, dengan kemungkinan perpanjangan. Marco tetap memegang sertifikat hak milik atas tanah, sementara koperasi mengelola Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas bangunannya.

Biaya sewa tanah disepakati sebesar Rp90 juta per tahun, dibagi rata oleh lima keluarga penghuni sekitar Rp7,5 juta per bulan atau menyesuaikan luas unit masing-masing. Nilai sewa akan naik setiap lima tahun mengikuti inflasi.

Dari sisi bangunan, biaya konstruksi ditekan menjadi sekitar Rp8 juta per meter persegi. Penghematan dilakukan dengan desain efisien, seperti membatasi jumlah kamar mandi per unit. Semua biaya, termasuk konstruksi dan legalitas, disetorkan sebagai simpanan wajib koperasi, bukan pembayaran kepada pengembang.

Penghuni wajib menempati unit minimal lima tahun, namun tidak diperuntukkan investasi, melainkan untuk kebutuhan tinggal. Setelah itu, unit bisa dikembalikan ke koperasi, dan simpanan akan dikembalikan dengan penyesuaian inflasi.

Skema ini juga menekan spekulasi harga dan menjaga keterjangkauan. Untuk para penghuninya, diketahui mereka dikenakan biaya bulanan termasuk sewa tanah, iuran lingkungan, dan simpanan koperasi hanya sekitar Rp1,2 juta!

Sementara bagi Marco, skema ini tetap memberikan pemasukan pasif tanpa mengorbankan akses warga terhadap hunian layak di tengah kota.

Metode perumahan kooperatif, seperti yang diterapkan rumah flat di Menteng, bukanlah hal baru secara global. Merujuk data dari Cooperative Housing International, model ini telah diterapkan di berbagai negara sebagai solusi atas keterbatasan akses terhadap hunian layak dan terjangkau.

Berikut ini beberapa negara kawasan yang menerapkan metode serupa:

• Eropa. Perumahan kooperatif sangat lazim di banyak negaranya, mulai dari Denmark, Swedia, Norwegia, Polandia, Jerman, Prancis, Spanyol, Inggris, Belanda, Italia, Finlandia, Hungaria, Irlandia, Portugal, hingga Rusia.

• Amerika Utara. Di Amerika Serikat, model ini sudah lama diterapkan, terutama di kota besar seperti New York yang memiliki sejarah panjang perumahan kooperatif.

• Amerika Latin: Negara seperti Uruguay dan Meksiko juga menjadi contoh keberhasilan penerapan model ini di kawasan tersebut.

• Afrika. Beberapa negara di benua Afrika yang mengembangkan perumahan kooperatif antara lain Kamerun, Mesir, Kenya, Senegal, Afrika Selatan, Tanzania, Uganda, dan Zimbabwe.

• Asia dan Oseania. Negara-negara seperti Australia, China, India, Jepang, Malaysia, Filipina, Thailand, hingga Vietnam juga mulai menerapkan pendekatan ini untuk menjawab tantangan perumahan.

Di tengah harga properti yang makin selangit dan ruang kota yang kian sesak, konsep co-housing seperti rumah flat di Menteng seakan membawa angin segar. Nggak harus lewat pengembang besar sampai memikirkan cicilan selangit.

Dengan adanya semangat kolektif, transparansi, dan kebijakan yang jelas, co-housing diharapkan bisa menjadi jawaban realistis untuk masyarakat kelas menengah.

Menurut Bela, metode co-housing perlu diperluas ke daerah-daerah lain juga, nggak, nih?